Инструкция по объединению подходит для участков, которые находятся в частной собственности и с любыми видами разрешенного использования — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п. И без разницы стоит ли на участках частный дом или где проходят коммуникации по ним (свет, вода и т.п.).
Чтобы объединить земельные участки, нужно: 1) провести межевание; 2) если участками владеет один собственник, подписать решение об их объединении. Если участками владеет несколько собственников, подписать соглашение об объединении. 3) подать в МФЦ или УРФС заявление о постановке образованного участка на кадастровый учет и регистрации на него права собственности.
Не каждые участки можно объединить, поэтому внимательно изучите требования и условия. Объединение земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ.
Только при таких условиях участки можно объединять:
Участки должны стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить и только потом его можно объединить с другим.
У участков должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если кратко, то найдите каждый участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.
Участки должны иметь одну категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) — п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ. Например, нельзя объединить участки, если один из них ИЖС, другой ЛПХ. Тут сначала нужно перевести один из участков в другую категорию, а только потом их объединять. Одновременно сделать это не получится.
Если у участков разные собственники, то все они должны быть согласны на объединение — пп. 1 п. 8 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Им потребуется подписать соглашение о объединении.
Образованный участок не должен превышать максимальную площадь, которая установлена местными органами власти — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Максимальная площадь зависит от категории и ВРИ участка.
Объединить можно только смежные участки, которые имеют общую границу — п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ. Нельзя объединить участки, между которыми другой участок или дорога.
Если участки в праве бессрочного/безвозмездного пользования или в праве пожизненного наследуемого владения, то их можно объединить только когда они предоставлены одному лицу — п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ. Если разным людям, то их точно не объединить.
Даже если на участки недавно делали межевание и на каждый есть межевой план, то все равно придется сделать новое межевание и получить новый межевой план. По-другому никак, ведь потребуется межевой план на общий образованный участок. Заказать межевание нужно у кадастрового инженера, который является членом СРО — ст. 29 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Цены везде разные, от 10 тыс.руб.
С кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию. Для этого ему нужно принести: паспорта собственников; документы о праве собственности — свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН на каждый участок; договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п. Если участком владеют несколько собственников, но им нужно подписать соглашение об объединении участков. Образец даст кадастровый инженер.
При объединении участков межевание можно сделать двумя способами:
Кадастровый инженер не выезжает на участки. Так можно сделать, если на участки уже делали межевание и собственник на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд. Инженер все оформит на компьютере. Если межевание не проводилось, то требуется второй способ.
Кадастровый инженер выезжает на участки и уточняет их границы. Часто фактические границы участков не совпадают с границами в кадастре. На участках инженер или геодезист отметит все углы участка по координатам, которые указаны в кадастре. Это он сделает с помощью специального спутникового приемника. Услуга называется вынос точек в натуру. Если по факту какой-либо угол участка сдвинут на 10 — 20 см., то это не критично. Часто бывает, что весь участок немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы участков. Поэтому лучше заказать выезд инженера и все перепроверить.
В итоге кадастровый инженер согласует полученный план с владельцами. Если все верно, то будет составлен межевой план, который должен быть на бумаге и на диске в электронном виде (в формате XLS). В плане будут указаны границы нового участка и информация о нем.
Если участками владеет один собственник, то он пишет решение об объединении в свободной форме и подписывает его.
Если у участков разные собственники, то они подписывают соглашение об объединении. Новый участок будет в долевой собственности, где у каждого собственника будет определенная доля — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Размер своих долей собственники могут определить в любой пропорции. Например, оба участка по 10 соток, у каждого разные собственники. По стандарту они могут определить доли в новом участке по 1/2. Или одному 1/4, другому 3/4. Все по желанию.
Сейчас это все делается одновременно, т.к подается одно заявление — п. 2 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Старые участки будут сняты с кадастрового учета и будут прекращены права собственности — п. 1 ст. 11.6 ЗК и п. 3 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости.
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Сама подача документов с МФЦ или Рег.палатой не различается.
Собственникам нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Постановка на кадастровый учет бесплатна, госпошлина будет только за регистрацию права собственности на новый участок. Госпошлина для участка ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства или сельхозназначения — 350 рублей, в остальных случаях — 2 000 рублей (пп. 22, 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы (оригиналы и копии):
Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
Межевой план на диске;
Решение или соглашение об объединении участков;
Договор основания на старые участки. Если собственники их купили, то договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
Сотрудник МФЦ составит заявления о постановке образованного участка на кадастровый учет и регистрации права на него. Собственникам нужно их проверить и подписать. Могут дать подписать ещё заявления — о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.
Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст опись/расписку в получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать постановки участка на учет и регистрации права. Срок по закону — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
В назначенный день собственники забирают выписки из ЕГРН на новый участок с остальными документами. Свидетельства о регистрации права собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и опись/расписку.
Присвоить адрес новому участку можно как при объединении так и после. Если на новом участке будет построен дом, то адрес дома будет автоматически присвоен и участку. Для получения разрешения на строительство дома (сейчас это называется уведомление) не требуется присваивать адрес участку.
Чтобы присвоить адрес, собственникам нужно обратиться в МФЦ («Мои документы») или в районную администрацию по месту нахождения участка — п. 6 и 31 Постановления Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221. Если в вашем населенному пункте есть МФЦ, то идите туда.
От всех собственников должно быть одно заявление, бланк и образец даст сотрудник. К заявлению нужно приложить: паспорта; свидетельства на старые участки или выписки из ЕГРН; соглашение или решение об объединении участков. Адрес присваивают в течение 18 рабочих дней со дня получения заявления в администрации — п. 37 и 38 вышеуказанного Постановления. На практике бывают задержки.